這個(gè)不好直接下結(jié)論，分情況討論。核心關(guān)注點(diǎn)是新城控股的現(xiàn)金流能不能維持，畢竟房地產(chǎn)就是個(gè)金融游戲：能維持則意味著新買(mǎi)的樓盤(pán)不會(huì)有事，反之可能就要受到影響。
一、從新城控股整個(gè)集團(tuán)層面看，影響肯定是非常大的
一是，股價(jià)暴跌，意味著股權(quán)質(zhì)押有爆倉(cāng)的風(fēng)險(xiǎn)。
目前，新城控股有31.29%的股份都被質(zhì)押給了信托融資，雖然質(zhì)押時(shí)的股價(jià)不高（20~37元之間），但A股今天才第一個(gè)跌停，港股現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)暴跌33%，A股若延續(xù)這個(gè)跌幅（即跌到28.6元左右），則必然有兩筆質(zhì)押股份是要爆倉(cāng)的（如下圖示，富裕發(fā)展集團(tuán)和常州德潤(rùn)咨詢都是老板王振華的公司），爆倉(cāng)股票被強(qiáng)平，會(huì)繼續(xù)帶動(dòng)股價(jià)下跌，帶動(dòng)另外幾筆股權(quán)質(zhì)押爆倉(cāng)。股票價(jià)格大跌必然會(huì)導(dǎo)致新城控股通過(guò)增發(fā)股份融資的途徑被堵死。
二是，股票和債券價(jià)格一起暴跌，意味新城控股通過(guò)發(fā)債融資的路徑也暫時(shí)被堵死。相比股權(quán)融資，其實(shí)債券融資對(duì)房地產(chǎn)公司更為重要。新城控股（601155.SH）目前債券存量規(guī)模高達(dá)309.87億元，存量只數(shù)為28只。但是在今天，公開(kāi)交易的“15新城01”、“18新控05”跌幅均超過(guò)了13%——對(duì)債券來(lái)說(shuō)，這么大的跌幅，你可以說(shuō)它是崩盤(pán)了。此外，新城控股在海外還借了美元外債，其2023年到期的美元債買(mǎi)價(jià)下跌2.2美分至88.825美分。債券價(jià)格大跌，誰(shuí)還敢去買(mǎi)它的債券，更不要說(shuō)發(fā)新債券了。
有媒體報(bào)道，消息出來(lái)的當(dāng)日晚間，即有購(gòu)買(mǎi)大量新城系債券的機(jī)構(gòu)投資者前往其上?？偛俊Ｈジ蓡?？顯然是先把債券換成錢(qián)。（下圖是新城控股兩只債券的行情）
三是，品牌形象崩塌，股債雙殺，銀行也不愿因給它借錢(qián)了。我們都知道，銀行只會(huì)錦上添花，從來(lái)不會(huì)雪中送炭。新城控股這次鬧出天大的丑聞，股票債券價(jià)格暴跌，銀行估計(jì)也會(huì)像躲瘟神那樣躲著它。比如澎湃就報(bào)道，有市場(chǎng)消息稱，已經(jīng)有銀行決定停止與新城控股的業(yè)務(wù)合作。所以，對(duì)新城控股來(lái)說(shuō)，指望拿到新的貸款可能性比較小，銀行不抽貸就燒高香了。
二，那新城控股能頂住這波危機(jī)嗎？
房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都很高，而新城控股資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)85.47%。
它賬上有433億現(xiàn)金，存貨1600多億（主要是還沒(méi)賣掉的房產(chǎn)），還有接近500億的應(yīng)收款，所以它整個(gè)流動(dòng)資產(chǎn)高達(dá)3000億元。所謂流動(dòng)資產(chǎn)，就是可以很快變現(xiàn)的資產(chǎn)。
但它的短期負(fù)債也不少（即一年之內(nèi)需要償還的），總計(jì)2470億元，要比流動(dòng)資產(chǎn)少了500多億，看起來(lái)似乎很安全。在它的流動(dòng)負(fù)債當(dāng)中，有1400億元是合同負(fù)債，就是它收到的房款（但還未交房），這位提問(wèn)者的房款也就在這1400億元當(dāng)中。另外比較大額的是“其他應(yīng)付款”500億元。
雖然表面看起來(lái)比較安全，但實(shí)則新城控股應(yīng)對(duì)沖擊的能力還是值得懷疑。比如出了這個(gè)丑聞之后，購(gòu)房者會(huì)不會(huì)去退款，導(dǎo)致它1400億元房款受到影響？比如它沒(méi)賣出去的房產(chǎn)價(jià)值1600多億，但出了這個(gè)丑聞之后，誰(shuí)還敢買(mǎi)它房子，這1600億可變現(xiàn)的能力也大打折扣。此外就是各種供應(yīng)商，本來(lái)年底才全部結(jié)算的錢(qián)，會(huì)不會(huì)現(xiàn)在就跑去要，這些都是很大的不可控，也不可預(yù)料的因素。
丑聞曝光之前，這樣的資產(chǎn)負(fù)債表看起來(lái)似乎很健康，一旦遭遇嚴(yán)重外部沖擊，看似健康的財(cái)務(wù)，也可能很快被沖得體無(wú)完膚。
三、從具體樓盤(pán)來(lái)看，倒也不至于太緊張
對(duì)購(gòu)房來(lái)說(shuō)，最害怕的是開(kāi)發(fā)商突然跑路，或者資金鏈斷裂成了爛尾樓。從上面分析來(lái)看，雖然新城控股股票債券價(jià)格大跌，但賬上財(cái)務(wù)表面看起來(lái)還比較健康，并不一定意味著會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
退一萬(wàn)步講，即便整個(gè)集團(tuán)資金鏈崩潰了，但具體到項(xiàng)目上，有嚴(yán)格的預(yù)售房制度，銀行放貸的專戶專款制度（首付款和放貸，都是專戶專用），這些錢(qián)應(yīng)該還在項(xiàng)目的賬上。再退一萬(wàn)步，如果這些錢(qián)被挪用走了，那么最壞的情況，也是這個(gè)樓盤(pán)可能被賣給其他開(kāi)發(fā)商——只要這個(gè)項(xiàng)目有一定的開(kāi)發(fā)價(jià)值。
所以，現(xiàn)在新城控股的危機(jī)，還只是創(chuàng)始人的危機(jī)，老板的危機(jī)，它是一家上市公司，信息都還算比較透明，不會(huì)因?yàn)槔习宄鍪戮蛷氐椎沟簦敹嘀皇窃獨(dú)獯髠?，所以靜觀其變即可。
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