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              萬科董事長郁亮內(nèi)部講話說,我們找不到一個(gè)和房產(chǎn)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè),這怎么理解?

              來源:www.twpcom.com???時(shí)間:2022-01-22 13:09???點(diǎn)擊:262??編輯:袁翰???手機(jī)版

              郁亮說的是實(shí)話。

              在所有行業(yè)當(dāng)中,能夠像房地產(chǎn)這樣賺錢的屈指可數(shù)。為什么房地產(chǎn)這么賺錢?

              房地產(chǎn)暴利來自于其高杠桿的特性,開發(fā)商動輒百分之七八十的負(fù)債率,但這也只屬于“正常水平”,換做其他行業(yè)的公司,早就出現(xiàn)資金問題了。最夸張的時(shí)候,開發(fā)商只要交一點(diǎn)點(diǎn)保證金,就可以參與土地的招拍掛,中標(biāo)后,就到銀行去辦質(zhì)押貸款(將土地質(zhì)押出去);開發(fā)商拿到土地,做好戶型設(shè)計(jì),就可以預(yù)售了——購房者拿著幾十萬甚至數(shù)百萬的錢給了首付,銀行發(fā)了房貸,開發(fā)商房子還沒修好,就拿到全部房款了。

              可以說,最舒服的時(shí)候,開發(fā)商是空手套白狼的,只要有一點(diǎn)點(diǎn)資本金,就能撬動好幾倍的營收。雖然現(xiàn)在土地招拍掛不能用銀行貸款了,取得預(yù)售也需要打樁(有些是需要建設(shè)到一樓),開發(fā)商的投入增加,但它高杠桿的屬性不會改變,所以收益會成倍放大。如果沒有這樣的杠桿效應(yīng),開發(fā)商就像普通企業(yè)那樣,從資本金的回報(bào)來看其實(shí)并不算高。

              有些人會說,其實(shí)像騰訊、阿里這樣的互聯(lián)網(wǎng)公司,還有用友軟件這樣的軟件公司,毛利率也很高啊。但要知道,大的互聯(lián)網(wǎng)公司才能真正賺到錢,而要成為大的互聯(lián)網(wǎng)公司并不容易;此外,一些軟件公司,比如就像用友軟件(主要做財(cái)務(wù)軟件,毛利率可以達(dá)到90%以上),市場規(guī)模太小了,撐死了也就1000億左右的市場規(guī)模,而恒大、萬科這樣的開發(fā)商,一年的收入既有5000多億,這完全不是一個(gè)量級的市場。

              所以,郁亮之所以說找不到一個(gè)和房產(chǎn)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè),意思是說:大部分行業(yè)回報(bào)率沒有房地產(chǎn)高;即便有回報(bào)率超過房地產(chǎn)的少數(shù)行業(yè),但規(guī)模又不夠大。綜合起來,就是房地產(chǎn)回報(bào)又高,市場又大。

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